Alquilar un departamento de una habitación en CABA cuesta, en promedio, 40 mil pesos. El dato relevado por el sitio Zonaprop da cuenta de la realidad asfixiante de
cientos de miles de inquilinos y evidencia que, o bien la ley está mal, o no funciona. La ley 27.551 fue aprobada tras varias idas y vueltas entre el kirchnerismo y el macrismo y ahora los propietarios piden su derogación, en medio de escandalosos aumentos. Modelos enfrentados y algunos debates de fondo.
Zigzagueo. El primer proyecto de la Ley de Alquileres fue presentado en 2016 por organizaciones afines a los inquilinos. Modificado y aprobado por unanimidad en el Senado, su tratamiento quedó congelado y perdió estado parlamentario. En 2019, el por entonces diputado nacional Daniel Lipovetsky volvió a presentarlo: se le sumaron aportes del Frente de Todos y finalmente lo aprobó el Senado en plena pandemia, en julio del 2020. Para Enrique Abatti, abogado especialista en derecho inmobiliario y presidente de la Cámara de Propietarios de la República Argentina, la ley “perjudicó tanto a propietarios como a inquilinos, y además a inmobiliarios. Evidentemente tenía una raíz política demagógica desde el comienzo”. Abatti advierte que “no se consultó a ningún especialista” para redactarla y que por eso es además un “verdadero engendro jurídico”.
Su mayor crítica es contra la fijación del precio: un índice elaborado por el BCRA que se aplica una vez por año y está conformado por la variación mensual del Índice de Precios al Consumidor (IPC) del INDEC y la Remuneración Imponible Promedio de los Trabajadores Estables (RIPTA). Discute también la extensión del plazo de contrato de dos a tres años: “Ante la perspectiva de una inflación que va a superar el 50% anual y de tener un alquiler congelado durante un año -algo que produce un claro deterioro patrimonial-, el locador parte de una base superior. Para resguardarse de la inflación los propietarios subieron la base y eso generó un cóctel explosivo”, plantea. Porque en julio de este año, cuando el índice se impuso en 48%, lo hizo ya “con una base inflada, que dio como resultado un 68% de aumento y superó ampliamente la inflación, perjudicando a los inquilinos”. El especialista afirma además que antes de la nueva ley, los aumentos solían cerrar por debajo del índice de la inflación.
Regulación. La incertidumbre por los alquileres es un hecho. Muchos ni siquiera saben qué índice mide las actualizaciones o cada cuánto. “Es difícil evaluar el efecto de la ley en términos reales, pero es fácil ver la resistencia que hay al cumplimiento. Hay que lograr que no se derogue porque es el piso para lograr otras regulaciones”, apunta a NOTICIAS Gervasio Muñoz, presidente de la Federación Nacional de Inquilinos y de la asociación civil Inquilinos Agrupados (IA). Y señala que los proyectos que buscan derogar la ley “piden que no haya regulación de precios, que los contratos sean cortos y que se pueda desalojar de un día para el otro”.
Por eso para él la ley efectivamente “conquistó derechos”, como extender el plazo a tres años, fijar un índice de aumentos, acotar el pago de expensas y asentar que “90 días antes de la finalización del contrato, deben informar si lo renuevan o no y a qué precio”. Pero a más de un año de sancionada la ley, abunda la desinformación: “Desde IA tuvimos que hacer una página web para que la gente saque la cuenta del índice con su alquiler, porque el Gobierno no lo hizo”, ejemplifica Muñoz. Y aclara que si bien la ley obliga al Ministerio de Hábitat a crear ámbitos de mediación en todo el país para tratar denuncias de incumplimiento por parte de propietarios, ese artículo aún no fue reglamentado: “Por todo eso es muy difícil desarticular la idea de que la culpa es de la ley”.
Compraventa. La demanda de alquileres y los altos precios se traducen en una baja oferta: los propietarios prefieren vender. “Es el momento de más baja rentabilidad de un inmueble en 40 años; debería rendir un 4 o 5% anual y hoy rinde menos del 2%. Eso desalienta la inversión inmobiliaria”, explica Abatti, y eso se traduce en un corrimiento del mercado hacia la venta, otro sector parado de la economía argentina. Para Muñoz “no se trata de la ley, sino que hay una burbuja de precios de viviendas por la devaluación y la gravísima situación económica. Es el panorama post 2001: mucha oferta, precios inflados y poca venta”, opina.
El eterno conflicto de los alquileres se renueva por la novedad de la ley, pero tiene de fondo cifras alarmantes: el país arrastra un déficit habitacional estimado de 3,8 millones de viviendas; y entre un 30 y un 40% de los habitantes de conglomerados urbanos son inquilinos crónicos. Hasta el momento y a pesar de la sanción de la norma, son muy pocas las soluciones concretas para ellos.
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