Este mes se cumplen tres años desde la implementación de la nueva Ley de Alquileres que, se supone, fue ideada para beneficiar a inquilinos. Sin embargo, frente a la finalización de los primeros
Desde la visión de Alejandro Bennazar, presidente de la Cámara Inmobiliaria Argentina (CIA), no hay matices: “ganadores, cero. Perdedores, todos”, resume. “Es una ley que perjudica a todos por igual, inquilinos, propietarios, desarrolladores y corredores inmobiliarios porque, entre otras cosas, dejó sin oferta al mercado”, señala.
En otras palabras, Federico Hornos, broker de Gustavo De Simone Soluciones Inmobiliarias, coincide: "Las consecuencias que trajo la ley no fueron nada positivas, ya que algunos propietarios decidieron sacar del alquiler los inmuebles y ponerlos a la venta, y otros apuntaron a modificar la modalidad de los contratos, convirtiendo los alquileres tradicionales en 'temporarios'. Esto llevó a que se disparen los valores y que cada vez sea más complicado para los inquilinos lograr conseguir una propiedad disponible y a buen valor", resumió.
Los puntos más controvertidos de la ley -de la autoría del exdiputado de Juntos por el Cambio Daniel Lipovetzky- son la extensión de los contratos de dos años a tres y la actualización anual de los precios, que se realiza a partir del Índice de Contratos de Locación (ICL) publicado por el Banco Central. Antes los acuerdos se pactaban entre las partes.
La extensión del contrato benefició a los inquilinos, porque lograron una mayor previsibilidad en cuanto a su permanencia en los inmuebles. Sin embargo, espantó a los propietarios, quienes consideran, en general, que tres años es un lapso demasiado largo para una economía con una inflación que supera el 114% anual.
Por otro lado, el índice que actualiza los alquileres también perjudicó a los inquilinos porque la inflación elevó los precios de las locaciones mucho más allá de lo que ocurrió con los salarios. Si bien el ICL contiene una mezcla de ambas variables, la inflación pudo más.
La disparada de los precios se ve periódicamente en distintas mediciones. Un último relevamiento sobre avisos publicados en el portal inmobiliario Zonaprop mostró que los precios de alquiler aumentaron un 70,4% en el primer semestre de 2023, casi el doble del incremento registrado en el mismo período de 2022 (37,7%).
Así, el valor de alquiler de un monoambiente en la Ciudad de Buenos Aires (CABA) llegó a los $ 130.683 por mes, un departamento de dos ambientes alcanza los $ 158.328 y una unidad de tres ambientes y 70 m2 se alquila por $ 205.081 en promedio.
Los aumentos de precios se enlazan también con la caída de la oferta de inmuebles. Precisamente por las objeciones de los propietarios sobre la ley, muchos sacaron su propiedad del mercado. Se estima que la oferta se desplomó entre 35% y 40% en los últimos dos años.
El broker Oscar Puebla explica que "la caída de la oferta está enfocada en los alquileres para vivienda permanente". Muchos propietarios pusieron sus inmuebles a disposición de alquileres temporarios. "Este es un mercado en franco crecimiento; es una situación difícil debido a que se piden contratos en dólares blue y son trimestrales", agregó.
Según Marta Liotto, presidenta del Centro de Profesionales Inmobiliarios (CPI), solo en la Capital Federal hay unos 12.800 contratos tradicionales que vencen ahora, de los cuales un 65% se va a renovar y un 35%, no, por lo que la oferta va a seguir cayendo”, señaló.
La directiva es una de las voces más activas en el pedido de una derogación o cambio de la ley. Básicamente, el sector quiere que los contratos vuelvan a ser a dos años y que las actualizaciones sean semestrales o trimestrales, según lo acuerden las partes.
Otros aspectos de la ley que beneficiaron a los inquilinos son algunos de los nuevos requisitos que incorpora la legislación, como la ampliación de las posibilidades de garantías (antes solo valía una garantía de una propiedad), el hecho de que no se puedan firmar pagarés u otros documentos y la flexibilización de las condiciones para rescindir el contrato a favor de los inquilinos.
Gervasio Muñoz, presidente de la Federación de Inquilinos Nacional, opina que “a partir de la ley de alquileres recuperamos el control del precio durante el contrato por parte del Estado”, pero admite que "el incumplimiento de la ley es casi absoluto”.
“El mercado inmobiliario nos ha declarado la guerra a 10 millones de inquilinos. No van a perdonarnos nunca que hayamos vuelto a regular un sector acostumbrado a la impunidad total”, sostiene.
En cuanto a la renta por el alquiler, se incrementó a favor de los propietarios, debido al alza de los precios de las locaciones que se combinaron con una caída en los precios de los inmuebles debido a la "quietud" de las operaciones de compra y venta.
Según los registros de Reporte Inmobiliario, la renta bruta de un departamento tipo en Capital Federal, pasó del 3,1% al 4,4% en el último año, aunque aun así se encuentra en mínimos históricos si se la compara con los años 2017 o 2018, cuando la rentabilidad llegaba al 6% anual.
NE
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